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东莞严禁“商改住” 对行业规范有积极意义-e房网

核心提示:东莞严禁“商改住”!商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计,不得设置厨房,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米……

  东莞严禁商改住!商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计,不得设置厨房,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米昨日记者从市规划局官网获悉,市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合下发了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》)。

  据了解,《通知》出台主要为进一步规范东莞市商业、办公类建筑项目管理,维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展,防止变相建设公寓、住宅类建筑。

  不得采用住宅套型式设计

  《通知》明确指出,商业、办公类建筑项目开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,不得改变为居住用途。

  具体到建筑设计方面,《通知》要求,商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计;商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置厨房。

  此外,商业、办公类建筑的平面形体应规整,不应设置供套间办公单元使用的开口天井,如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间,只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置,不能设在商业、办公单元内部。

  关于套内建筑面积方面,《通知》也做了相应要求。首先,商业、办公类建筑如因功能需要,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。

  同时,商业金融用地上建设的商业、办公类建筑,应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例,带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

  此外,建设单位和设计单位对已办理施工图审查备案的商业、办公类建筑施工图设计文件不得擅自变更增设(或调整)厨房、卫生间、茶水间、阳台及各类型管井、烟道、风井等。涉及上述内容的变更,现场应停止变更内容施工,按程序办理规划变更、施工图重大变更审查备案后(若涉及施工许可内容变更的,还需办理施工许可变更手续),方可继续施工。

  3月21日后出让地块要严格执行新标准

  最后,在宣传、销售方面,《通知》也要求,对规划用途为商业、办公类建筑,开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业,停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构,依法注销机构备案。

  同时,开发企业在销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

  需要注意的是,根据《通知》安排,在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(发布时间为2017年3月21日)发布之后,出让的商住及商业金融业用地,按照上述标准严格执行。

  市场观察

  小户型商业公寓或不再现

  今年以来,商业公寓是东莞楼市最具有竞争力的户型产品之一。在楼市限购政策影响下,为了快速回笼资金,开发商加大开发商业公寓力度,以吸引投资客。与此同时,不受限购政策影响的商业公寓也受到投资客的青睐,成交比重迅速上升。

  由于去年10月以及今年4月两次出台的限购政策不对商业公寓造成影响,据东莞中原战略研究中心统计,东莞公寓成交占比一路从2015年四季度的13%,上涨至今年三季度的28%。从成交结构来看,今年第三季度40~50平方米公寓产品占据成交主导,占比34%;其次为30~40平方米的产品,占比28%。

  记者从市场中也了解到,面积小,居住功能完善、总价低是这些户型产品能够快速成交的主要原因。

  而按照《通知》要求,未来商业、办公类建筑设置独立套内卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米,这也意味着拥有独立卫生间、厨房的小户型商业公寓或将不再出现。

  业内声音

  对行业规范有积极意义

  合富研究院高级分析师李兴旺认为,《通知》出台有利于东莞房地产行业健康稳定发展,对于行业规范起到了积极作用。

  李兴旺认为,在地块的源头上做好了功夫,就会最大限度地避免了商改住。而如果商业地块商改住,那么商业、居住地块性质的划分就没有什么意义了,此次《通知》的出台严禁商改住,让市场行为更加规范。

  不过,李兴旺也表示,按照通知要求,新的政策对已经通过规划的在售项目并没有影响,今年3月21日以后出让的地块将要严格执行新标准。

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